中国地产达到什么样的条件会崩盘,金融门外汉

作者:澳门威斯尼人平台登录

中国地产达到什么样的条件会崩盘?

前几天终于看了《大空头》,这部电影虽然听闻已久,但鉴于我历来就因为概率论和统计学逃课过多学的太差从而对金融领域有着天然的抵触,直到前几天在一个偶然情况下才耐着性子找出来看了。结果是欲罢不能,看了2遍,然后对一些电影里快速带过的专业性知识进行了恶补,终于算是敢说大概看懂了,决定把自己看电影过程中遇到的问题和思考写下来,算是个自问自答吧。

在美国,房地产是一个坚挺的行业,只有上涨和上涨途中的回调,长盛不衰,并不比今天的中国房地产逊色,但是在2007年突然崩盘。今天主要给大家回顾一下2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程,然后给大家反推一下,中国地产达到什么样的条件会崩盘。描述金融危机的文章通常非常的艰涩难懂,今天给大家用简单易懂的语言科普一下。

《大空头》是一部传记剧情片,从金融从业者尤其是做空者的角度描述了次贷危机发生的原因和过程,当然这形容的有点干巴巴,从电影娱乐性上讲,这是一个讲述了一群所谓主流圈子以外的怪才在嘲笑、质疑中挑战整个美国金融系统的故事。

1、什么是抵押贷款证券化MBS


首先,时间拨到1970年,那个时候的美国银行和美国房地产是非常传统的行业,购房者付出20%的首付,然后以房产为抵押向银行借款,银行发了房贷之后依靠贷款利息吃一个存贷利差,很简单的一个基本金融模式。

下面我将以电影主线来开展讲述:

住房贷款属于极优质无风险贷款,不过利差也非常低,但是银行的资金是有限的,赚不了什么大钱,属于正统业务赚点安稳钱。所以这个时候有位银行家发明了MBS,一个划时代的发明。

电影的开头是马克吐温的一句名言,“让你陷入困境的不是无知,而是看似正确的谬误论断”。完美的题头,我们可以在电影里看到那些世界上最懂金融的华尔街精英是如何让自己一步一步陷入绝境的。

什么是MBS,简单的说,银行发放了很多住房贷款,成千上万个住房贷款组成了一个庞大的资产池,每个月可以获得稳定的月供现金流,而且可靠度非常高。那么好,我把这个资产池打包在一起组成一个产品卖出去,把现金流的收益分配给认购者,然后银行收取认购费和每年的管理费,更关键的是,这种产品是可以证券化的,极大的降低了认购门槛和销售难度。

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这种MBS产品模式,银行把手里的贷款合同给变现了,获得了庞大的现金流,这些现金可以再次发放贷款。而购买MBS的人可以获得一个信用等级非常高,而收益可观的产品,大家互利双赢。这种MBS是由20%首付,有正当职业和稳定收入的优质购房人贷款组成,这种MBS产品给予的评级是多少呢,是AAA级别,很多人可能对这种评价没什么概念,我来告诉大家,美国国债的评级,就是AAA级别,这是所有产品里的最高评分,也就是市场认为,除非世界末日,美国完蛋,否则这种产品的安全性都不会出现什么问题,而他又能得到比国债更高的收益率,你说是不是好产品?所以这种产品一出炉,就遭到了美国各州养老基金的抢购,然后在全美发售,销售的情况可以用一个成语来形容,那就是抢购一空。

房贷证券市场的产生:

银行里几十年不能变现的贷款合同,以他们的债权和现金流做抵押来获得现金,然后再次发放房贷,银行让出了大部分存贷利差,只留个零头,但是MBS产品可以每年收取管理费,最关键的现金利用率大幅度提高了,原来只能做一份事的钱,现在可以做三份四份甚至更多,只要你能源源不断的把房贷发出去,理论上你可以重复无数次收费,银行赚的盆满钵满,发了大财。

时间回到上世纪70年代,当时金融市场不怎么景气,就是卖卖保险、帮人买买股票,这时候一个叫Lewis Ranieri的银行家想了一个点子,把个人住房贷款包装成证券去销售。

但是美国就那么大,房屋是有限的,优质贷款人也是有限的,MBS产品依旧好卖,但是由于房贷发不出去,所有已经很难获得新房贷来组成新的产品,你没产品卖了。这让赚了大钱的银行很不满。为了能发放更多的房贷来,银行开始逐渐降低购房者的门槛,到了2005年左右,房贷的发放门槛首付仅仅只有5%,甚至是零首付,工作收入也基本不予核实,你来申请我就发,这样的贷款,称之为次级贷款,因为他们可靠性差,但是合同约定的利率更高。

这个点子有两方面好处,一方面房贷稳定啊,再当时断贷的情况非常少,将多笔房贷组合到一起做成产品,将会大大降低风险率,同时收益也不错;另一方面对于贷款的银行而言,将贷款包装成证券产品卖出去后可以很大的改善现金流,例如我贷一笔住房贷款100万美元,利息20万,然后我把这笔贷款做成证券产品卖出去,自己提取5万的手续费,购买产品的投资者可以得到15万收益。这样我贷出去的100万提前拿回可以进一步做其他投资,而且还得到了5万的手续费收益。

如果说20%首付,有正当稳定收入的人不可能放弃房子断供,单体信用评级可以达到AA级的话,他们是正统的房贷。那么这种零首付无法证实稳定收入的人的单体信用评级,最多也就只能达到B级或者BB级,美国人称之为次贷,次贷的意思就是这种贷款的可靠性之差就是一坨垃圾,他的违约概率可能高达5%。

这种证券的信用评级很高,也逐渐被美国各州作为官方大量购买的证券产品(例如养老基金),对于金融机构而言也将此作为投资配置中最稳定的优质产品类。房贷证券市场由此开始快速发展。

银行不知道这种贷款风险大吗,风险收益比根本划不来,收益不足以覆盖风险,不值得发放这种贷款,他知道。但是他无所谓,只要他打包成MBS卖出去了,债权和风险就转移给认购者了,如果没事那最好,有事也无损于银行,那为什么不发贷款呢。

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算盘打的很精明,但是市场也不傻,你知道那都是垃圾贷款,我也知道啊,我为什么要买你银行发出来的这种垃圾,风险太大我不愿意,于是出炉了一个CDO产品。

第一个发现危机并展开行动的人:

2、什么是担保债务凭证CDO

时间来到2005年3月的一天,华尔街一家基金公司的办公室里,我们的主角之一Michael J.Burry,(我查了下资料,电影描述和现实中的基本一致,真是一个活在现实世界的电影主角啊。独眼、自闭,在成为基金经理前是个医生,但是到了金融领域就是不折不扣的天才)发现了一个很奇怪的现象,2001年美国互联网泡沫破裂后,硅谷的房价不降反升,再结合到近年来房价不断上涨、整个房地产市场以及房贷证券市场火热的现象,他决定做一些探索。

CDO的核心运行思想是,只要投资足够的分散,那么总体收益是可控的,比如我购买一个单独的债券,如果他的违约概率预估是5%左右,那么他就是垃圾,为了多那么一点收益就冒5%的本金全丢的风险,我宁可去买国债。但是如果是成千上万个这种债务组成,那么他们在同一时间违约的概率就是0,每时每刻都有人在违约,但是违约只是极少量的,这部分损失只对冲掉收益的一部分,那么这么一个资产包,他的稳定性和可靠性就大幅增强了,一堆垃圾B级级垃圾债务加少量A级和AA级优质债务组成的资产包,可以把整体产品评级提升到BB级甚至BBB级评级。

他对20家卖最火的房贷证券的所有贷款数据进行了分析(注意房贷证券是由成千上万个住房贷款组成的,一般人不会去仔细研究),其中包括贷款人的菲科信用评分、利率、LTV(抵押贷款与房产价值比)。做了别人不会去做的事情,结果当然是发现了不得了的东西。具体的问题我打算在后文中详细来说明,总之结果就是Burry认为房地产市场将会崩溃,他决定做空房贷证券。在电影中当Burry叼着牙刷和他的老板通告这个决定的时候,我觉得帅炸了。

这个时候市场依旧在担忧,一拨人说你这个也就是BB级,看起来依旧不靠谱啊,我是养老基金啊,我不敢负担任何风险,我也不想要很高的收益,我求稳定。但是另一拨人说,嗯这个看起来风险虽还是不小,但是还凑合了,你如果给我一个较高的收益来覆盖掉这个风险,我觉得这个产品还能买。CDO产品的另一个核心概念出炉了,把产品分层结构化,他把整个产品拆分成优先、夹层和劣后。

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先简单介绍一下,优先是风险厌恶者,也不需要高收益,他们希望购买的是AAA和AA级产品,而夹层风险偏好中等,收益需求也中等,他们认购的通常是A和BBB以及BB级产品,而劣后风险偏好很高,收益需求也很高,他们认购的通常的B级产品。整个产品如果产生亏损,先亏劣后份额,再亏夹层份额,最后才开始亏优先的份额,当然,获得的收益也是天壤之别,如果有收益,也是先分配给劣后份额,通常来说,CDO的产品,劣后的年化收益率一般为优先的2~3倍。

格林斯潘:任期跨越6届美国总统的联邦储备委员会主席,“经济沙皇”“美元总统”。

那么把整个CDO的份额拆分成优先夹层劣后之后,分别卖给市场上不同风险类型的资金,这样就好卖多了。那么这个MBS就又可以继续运行了,银行继续发财,但是随着银行越来越激进,发出去的垃圾房贷越来越多,最后发现单体信用评级达到AA级和A级的购房者已经很少了,而B级和BB级垃圾购房者的份额越来越多,整个CDO的信用等级在不断的下降,对应风险收益比,优先的份额在不断的降低,劣后和夹层的份额在不断的增加,否则市场不认可你这个风险收益比值,你的CDO产品就卖不出去。

不管老板认为有多么荒谬,Burry马上就开始行动了。事实上当时市场上就没有适合做空房产证券的产品,于是他请金融机构用CDS(信用违约互换)给他设计了一款产品。只要房贷证券价值下跌不能如约偿付,那么投行将赔钱给Burry。

但是市场上资金的主要来源还是大资金,他们偏好的是稳定收益,优先份额很快被抢购一空,劣后份额的市场也是有限的,你发的实在太多,最后卖不出去,没有劣后做支撑,光有优先也没用,整个产品无法发售。

可以将CDS理解成一种保险,但是和保险不同的是,标的不归投保人所有,就比如我给隔壁老王的房子买了个火险,如果隔壁房子着火了我将得到收益,而且这个交易关系还和老王自己没半毛钱关系。

于是CDO的第三个概念出炉了,债务担保,为了让劣后放心购买,投行找来了担保公司,给整个CDO产品做担保,每年支付一定的保费,然后如果出现违约,由担保公司进行赔偿,等同购买了一份保险,也就是给劣后再找了一个劣后,把劣后的风险降低到了夹层的地步,然后收益分一部分给保险公司。

这个概念虽然很奇怪,但是只要明确一点就很清楚了,风险和收益是必然相伴的,承担风险必然有可能获得收益,风险越高获得的收益期望必然越高。

投行为了说服保险公司,列出了风险分散的数学模型来证明这类资产配置风险极低,何况房价一直在涨,即便有人还不起房贷违约了,我们还可以收回房子进行拍卖,损失是很小的,全美房子大规模断供这是不可能的小概率事件,为了表达信心,我们每个产品,自己投行都会认购一部分劣后以表示我们对自己产品可靠度的绝对信任,标准普尔和穆迪等评级机构也说,经过他们的评估,这些MBS整体风险极小,只给个A或者AA是怕他们嘚瑟,不然直接给AAA了。

同时为了保证房地产市场崩溃投行可能无力承担赔偿的情况,还作出约定,除了购买CDS的保费,如果期间房贷证券继续涨价,因为标的资产提高,Burry还需要每月付出溢价。

整体风险的确非常小,加上保费的诱惑,保险公司同意了,有了大型保险公司的担保,除非保险公司破产,否则你一分钱损失不会有,加上产品自己本身就很靠谱,那么这个CDO产品还有什么可担心的吗?没有了,评级直接上升为AAA,和国债平齐,然后很快就再度销售一空。

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从1970年开始,经过三四十年的膨胀,到了2006年,全美房贷CDO产品,里面90%的房贷都是由BB和B级垃圾次级贷款组成,A和AA级优质购房者只占据10%不到,但是整体产品的评级,依然是AA级和AAA级,金融市场认为不存在任何风险。

当提出对房地产市场崩溃后高盛无法偿还的担忧后,客户经理惊呆了

所有的人都不认为美国房贷会崩盘,上到美联储主席,下到一个社会底层人员,都非常乐观的认为美国房地产市场只存在上涨和上涨途中的回调。在2005年做空美国房地产市场的第一人对冲基金经理M,因为2年持续不断的亏损差点被投资人撤资逼得清掉手中的空头头寸CDS,他在美国房地产崩盘前夕,整个基金已经处于崩溃的边缘,如果美国房地产再晚3个月崩盘,那么持有大量空头头寸的他,就会悲剧的被强平在崩盘的前夕。

Burry找了各大投行,根据电影中的信息,一共买了13亿的房贷证券CDS。看到这里不禁感受到华尔街的残酷,至要你心甘情愿的掏钱,什么产品我都能卖,只有利益没有善恶。而事实上,结局是一种无声而残忍的嘲讽。

在2004年之前,美国的利率非常的低,基准利率只有1%,但是从2004年开始,美联储连续进行了17次加息。

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交易后双方的笑容对比何尝不是一种讽刺

这17次加息的结果,是美国基准利率从1%直接在2年时间里上浮到了5.25%,对应的房贷利率从2~3%上升到了7-8%左右,也就是说,美国人的房贷利率上升了200~300%,更可怕的是,美国的房贷合同是和今天中国一样的模板,也就是浮动利率制度,每年的固定时刻,按照美联储的基准利率,银行可以进行对应的房贷利率调整,选择固定利率的银行很少,这样做可以大幅度降低银行的利率波动风险。这种利率波动对于优质购房者来说不算什么,就算利息翻倍,你还能放弃首付卖掉房子不成?但是对于那些低首付或者零首付的人来说就不一样了,不管是等额本息还是等额本金法,他们前几年还的基本都是利息,而他们定的月供也是按照自己的收入极限来确定的,如果利率翻倍,代表他们的月供也会翻倍,很多人不是看空房地产,他们想还房贷,但是由于收入有限,是真还不起月供了,如果房产价格再不涨甚至下跌,那就只能无奈放弃房子,你银行收回去拍卖吧。

到这里为止,其实Burry的戏份到后面就不多了,完成了交易之后剩下的只是坚守和等待采摘果实。不过这只是因为他天才的判断和独特的性格所带给他的果断,这种天才人人都爱,但是电影的情节按这样是进展不下去的,还是需要普通一点的凡人。

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所以,当地产价格始终在上涨的时候,这一套系统是皆大欢喜,银行发财了,投行发财了,保险公司也发财了,购房者由于房价的上涨也发财了,所有人都发财了没有亏钱的。但是当市场下行的时候,如此高的杠杆率,就开始引爆了可怕的后果。

Burry投了13亿美元做空房地产,事实上也不算小动作了,总有那么些人会得到这个信息,而且投行既然设计出了这种CDS产品自然也会拿出来卖,看看还有没有哪个疯子傻子回来买。

2007年二季度,银行开始执行新的利率来征收房贷,房贷的违约率激增到12%,房贷市场崩塌,目前因拖欠贷款超过90天而被银行没收的房屋数达到一个恐怖的数值。银行收回房屋后被迫进行拍卖导致房地产价格崩盘从而引发更严重的连锁反应。整个CDO系统崩盘,极小概率的事件发生了,那就是全美地产同一时间崩盘,贷款人同一时间违约断供,CDO的基石崩溃,根据当初的保险约定,各保险公司、投行和银行开始履行自己的违约责任。

然后就出现了这样一对买卖双方,Jared Vennett,一个有着自己思维方式、觉得银行业到处都是dogshi的t德意志银行客户经理;以及Mark Baum,一个对整个金融系统都充满排斥和愤怒的基金公司管理人。

整个美国房贷市场,合计是5000亿美金的规模,即便12%违约率,哪怕收回的房子拍卖价值为0,极限损失不过600亿美元,这点损失对美国经济来说不过是挠痒痒,为什么会连锁引发美国金融危机大规模银行破产呢。

Jared从同事那里得知有人在做空房地产市场后,通过分析认为是可行的,是非常大的机会。但是没人相信他,直到误打误撞的遇到了Mark的基金公司。

因为MBS可以创造出CDO,那么CDO可以创造出新的CDO,简单的说,我购买了一份CDO,我拥有了这个债权和收益,有了稳定的现金流,那和房贷有什么区别呢,那么我把买的一堆CDO份额打包在一起,是不是也是一份债权池?那么找一个保险公司担保,把他当成一个新的CDO去卖行不行呢,如果卖出去了,我大幅度降低了我的风险,也能获得多份收益,总体收益率是超过我单独持有原始CDO的。

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当然可行,而且实际上也是这么做的,CDO可以创造出CDO^2,然后CDO^2可以创造出CDO^3,根据金融危机后联邦调查局的调查结果,5000亿规模的房贷,总共创造出了20万亿美金的衍生品债券市场。

然后再电影里接下来这一段经Jared之口对房贷证券市场里的风险进行了分析,其中有很多专业术语的解释和金融机构的操作过程,我也结合电影里的信息和查询的资料以自己的理解进行一番解释。

由于这20万亿债券的基石是5000亿的房贷市场,那么当房贷崩溃后,这20万亿也跟着崩溃了,所有人都赚大钱的假象积累的后遗症,这一天统一爆发了,导致的损失高达7000亿美金,这根本不是华尔街可以承受的,所以美国保险公司、投行、大型银行接二连三的破产,如果政府不加以挽救,整个美国的金融体系会直接归零,没有金融体系的运转,美国工业会陷入停顿,融资难度会激增5~10倍,从而会导致美国实体经济的崩溃,然后进入世界末日,美国政府和美国平民陪着华尔街一起完蛋,这就是2008年金融危机。

MBS(抵押贷款证券化),其实就是前文Lewis发明的房贷证券。将很多笔贷款捆绑打包做成产品出售,将风险分摊。风险分摊其实简单点举例就是1笔100万的房贷,违约率是1%,如果恰巧被你遇上那1%呢你的损失10万,损失率是10%,这个比例非常高了,但是如果把10笔100万的房贷组合到一起,如果出现1笔违约,你的损失率就变成了1%,风险被分摊了。当然了,前提是大家认为1%这个违约率是小概率事件,多次出现小概率事件几乎是不可能的。

于是美国政府救市了,用纳税人的钱给华尔街兜底,注入了7000亿美金来收购银行资产来避免银行破产。7000亿美金是什么概念大家知道吗,2008年金融危机前夕,美联储的资产负债表仅为一万亿美元左右,美联储上哪掏7000亿美元来收购银行资产,于是被迫进行了大规模的量化宽松,大笔一挥美联储负债从1万亿变成1.7万亿,多出的7000亿美元收购银行、保险公司、投行来形成自己的资产,资产负债表做平了,等同于凭空多发了7000亿美金,这么大规模的印钱肯定是有巨大后遗症的,为了避免后遗症影响美国经济,让美国经济平稳落地,美国患上了吸毒一样的印钱依赖症,量化宽松时代开启,到了2017,美联储资产负债表已经高达4.5万亿,是08年之前的4.5倍。

在利益驱动下,逐渐有次级贷款出现,次级贷款是指信用度低、贷款利率低、违约率高的住房贷款。在过去,次级贷款根本不可能出现,因为贷款人通过不了银行的审核,但是在MBS出现后,风险被分摊了,银行乐于去赚手续费因为有人愿意买单,贷款越多=卖的越多=赚的越多。到了现代,实际上次级贷款所占比例已经非常大了。但是投资者不是傻子啊,风险这么高买的时候不会考虑吗?那就要介绍介绍CDO了。

3、金融衍生品是否是万恶之源

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